Finanzierungs-Fallen
Achtung: Fallen bei der Immobilienfinanzierung, die teuer werden können.
Eine Baufinanzierung ist mehr als nur ein Kredit oder ein Bausparvertrag: Es sind längerfristige Entscheidungen mit daraus folgenden Konsequenzen. Deshalb muss das Konzept zu dem Finanzierenden passen. Damit Ihre Finanzierung sicher und solide ist, müssen Sie typische „Fehlerfallen“ vermeiden. Welche das sind?
1. Finanzierungs-Falle > Optimismus
Kassensturz ist wichtig, welche mtl. Aufwendungen sind langfristig wirklich tragbar?
Klassisch wünschenswert für eine solide Finanzierung ist ein Eigenkapital von 30 % der Anschaffungskosten – plus Mitteln für die Extrakosten wie Möbel, Einrichtungen. Oft soll fehlendes Kapital durch Eigenleistungen erarbeitet werden > Vorsicht > Dagegen ist grundsätzlich nichts einzuwenden, wenn die eigene Leistungsfähigkeit realistisch eingeschätzt wird.
Tipp: Rechnen Sie genau nach, welchen Aufwand Sie treiben müssen, wenn Eigenleistungen geplant sind. Dafür teilen Sie die avisierte Ersparnis durch 40 – 50 Euro, dem mittleren Stundensatz eines guten Handwerkers. Dann kennen Sie die Stundenzahl die ein Fachmann braucht für die Ausführung der Arbeiten. Die Ersparnis bezieht sich auf den Lohn, das Material brauchen Sie trotzdem. Jetzt nehmen Sie die Stundenzahl mal 1,5 oder 2 und dann wissen Sie, wie viel Zeit Sie möglicherweise benötigen.
Beispiel: Bei 10.000 Euro Eigenleistung und 50 Euro Handwerkerlohn wären das rd. 200 Stunden, als gelegentlicher Heimwerker brauchen Sie vielleicht die doppelte Zeit, das wären dann 400 Stunden! Bei 400 Stunden wären das 50 Arbeitstage mit 8 Stunden. Wichtig! Eigenleistungen sorgfältig planen, dass diese dann auch realistisch umgesetzt werden können und Lücken in der Finanzierung ausbleiben.
2. Finanzierungs-Falle > Falscher Tilgungssatz
Trotz den Zeiten von niedrigen Zinsen ist die klassische anfängliche Tilgung bei den Immobilienkäufern nur etwa 1 %, damit die monatliche Belastung insgesamt niedrig bleibt. Beispiel bei einem Darlehen von 200.000 Euro und einem Zins von anfänglich 5% dauert die Finanzierung bei gleichbleibenden Sollzinsen 431 Monate oder rd. 36 Jahre. Bei einer Mehrzahlung um 1 % für die Tilgung, also bei einer Tilgung von 2% sparen Sie Kosten durch die Verkürzung der Laufzeit der Finanzierung. Was meinen Sie wie die Aufwendungen bei 2 % Tilgung sind und was Sie sich einsparen könnten? Die Laufzeit wäre bei einem monatlichen Mehrbeitrag von rd. 167 Euro oder 2.000 Euro pro Jahr (der auch durch Einsparung bei anderen Ausgaben zu Gunsten der schnelleren Entschuldung erreicht werden kann) 302 Monate oder rd. 25 Jahre Laufzeit, also eine Verkürzung um ca. 11 Jahre. Das bedeutet für Sie eine erhebliche Einsparung von Zinskosten. Aufwand bei Tilgung von 1% ist 431 Monate x 1.000 Euro = 431.000 Euro; von 2% ist 302 Monate x 1.167 Euro = 352.434 Euro oder ein Kostenunterschied von rd. 78.566 Euro. Das Darlehen ist schneller getilgt und Sie sind Ihre monatliche Belastung viel schneller los. Das ist wie ein „zweites Einkommen“, nach Tilgung der Darlehen und Wegfall der monatlichen Belastungen. Sie haben wieder finanziellen Freiraum.
Tipp: Wollen Sie monatlich fix möglichst wenig bezahlen, dann verhandeln Sie Vertragsrechte oder gestalten Sie Finanzkonzepte. Vertragsrechte sind z.B. die Erlaubnis für jährliche oder flexible Sonderzahlungen. Ein weiterer Vorteil zu der Einsparung von Zinskosten ist das geringere Zinsrisikos durch die schnellere Abnahme der Restschulden zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung. Das lohnt sich noch mehr, falls die Kreditzinsen bis dahin wieder deutlich steigen.
3. Finanzierungs-Falle > Mangelnde Kontrolle der Kosten
Immer wieder werden in Angeboten Positionen vergessen. Beispiele sind Kosten für Hausanschlüsse für die Versorgung mit Gas, Wasser, Strom und Telefon. Ganz zu Laufende Nebenkosten während der Bauphase, z. B. für Bau-Strom, Wasser und Versicherungen.
Tipp: Plan- Ist Vergleich von Gewerk zu Gewerk.
Fragen Sie auch bei schlüsselfertigen Angeboten nach ob die Erschließungskosten bereits mitberechnet wurden oder welche Kosten selbst zu tragen sind z.B. auch für Hofbefestigung, Außenanlagen. Prüfen Sie alle Positionen in Ihrer Finanzplanung, so dass alles klappt wie Sie es geplant haben.
4. Finanzierungs-Falle > Darlehens-Experimente
Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten und Angeboten. Und so geraten Bauherren gerne einmal über Baufinanzierungen in Währungsdarlehen mit japanischen Yen oder Fonds-Hypotheken, bei denen das eingezahlte Geld nicht zur Tilgung der Verbindlichkeiten benutzt wird, sondern in Aktienfonds angelegt wird. Beiden (und auch anderen Modellen) ist gemein, dass sie hoch spekulativ und somit nicht geeignet sind, eine Immobilie solide und sicher zu finanzieren. Dieses Risiko muss sich ein Darlehensnehmer leisten können und ausdrücklich selbst wollen.
Tipp: Keine Experimente! Die Eigenheimfinanzierung ist mit klassischen Darlehen am Sichersten – ohne Wenn und Aber! Alles andere wird zu einer riskanten Wette mit Zinsen, Kurs und / oder Währungsgewinnen – und der „Einsatz in die Wette“ ist Ihr Zuhause.
5. Finanzierungs-Falle Keine Rücklagen
Beim Bau oder Kauf einer Immobilie gibt es immer wieder auch Überraschungen. Die Ausstattung im Neubau wird teurer als geplant, oder im Altbau wartet eine teure Sanierungsmaßnahme, mit der Sie nicht gerechnet haben. All das kostet Geld, und es ist in der Regel schwer, nach einem bewilligten Darlehen noch ein kleineres Darlehen zu günstigen Konditionen zu bekommen. Denn das 1. Darlehen steht auch im Grundbuch an 1. Stelle, jedes weitere Darlehen wird teurer, weil es im Rang dahinter steht. Deshalb ist es sehr wichtig von Beginn an möglichst Reserven zu behalten um unabhängig zu bleiben.
Tipp: Planen Sie bei der Finanzierung von Anfang an eine finanzielle Reserve ein, die Sie nur im Notfall angreifen. So sind Sie finanziell sicherer vor überraschenden Ausgaben.